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        1. 中國房地產業新的發展模式探討

          羅高波2022-08-23 19:47

          羅高波/文 經過20余年的發展,中國房地產業在充分發揮對國民經濟巨大拉動作用的同時,也帶來了房價高昂、資源占用、金融風險等矛盾。共同富裕背景下的中國房地產業,如何探索新的發展模式,平穩實現高位軟著陸,實現國民經濟發動機、民生保障奠基石等多重功能,與時俱進解決可持續發展的問題,是擺在今日的歷史性課題。

          中國房地產市場現狀和目標

          當前,中國住宅市場呈現“整體可控,局部透支,個別城市有泡沫風險”的特征,結構失衡矛盾日趨明顯,具體表現為區域分布不平衡、房價表現不平衡、住房擁有不平衡。

          堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”,中國房地產業既要保持充足的量以實現對國民經濟的支柱作用,又要盡可能穩定價格以防范潛在的金融風險,還要解決老百姓,尤其是低收入群體的基本居住問題以保障民生。

          筆者認為,高效市場和政府有為有機結合,通過市場手段解決經濟發展問題,通過政府有為解決民生保障是可行路徑。

          世界上沒有哪一個國家完全依靠市場解決居民住房問題,針對中國住宅市場潛在需求巨大但中低階層購買力不足的現狀,政府通過長租房、保障性住房、共有產權住宅等形式,將自身權益低價或無償讓渡給普通老百姓長期甚至終身使用,在現實狀況下徹底解決中低收入者基本住房需求,推動實現全體人民住有所居,在發展中實現中國房地產高位軟著陸,是可行的發展方向。

          具體而言,政府定位和職能升級方向可包括:

          從“經濟發展”向“經濟發展+民生保障”雙重職能并重發展;

          從“土地供應商”漸進式向“土地供應商+房產經營商”轉型過渡乃至并重發展;

          堅持租購并舉,以租托底,建立銷售和租賃兩個市場,以不同政策,協同實現經濟發展和民生保障雙重目標;

          積極探索金融創新,創新性拓寬財政來源,從“土地財政”向“土地財政+資本市場”獲取財政來源。

          中國房地產業新的發展模式

          1.量的保障:長租房市場+保障性住房

          房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣,在國民經濟、全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額,要發揮房地產業對國民經濟的拉動作用,充足的量的保障是基礎,但隨著房地產投資性需求的減少,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設是新時期的要求。

          長租房可以分為高中低不同標準,市場需求巨大,且只租不售,通過REITs等從資本市場退出,不會對原有商品房市場產生直接價格沖擊,可有效解決住房結構性供給不足矛盾。

          保障性住房為有置業需求的常住居民提供,如有必要,可采取“先租后售”模式,讓全體老百姓共同分享經濟繁榮房地產升值的紅利。

          兩者均市場需求巨大,尤其是長租房,中高端可采取市場化原則,而對低收入人群可采取針對性優惠政策以租托底,政府有為和市場高效有機結合。

          2、質的提升:商品房+長租房+保障性住房

          處于轉型升級期的中國房地產業,正告別過去大規模的增量建設,向存量的提質改造和增量的結構調整并重轉變。

          對長租房,建議一步到位,按照高質量商品房標準,為各類需求客戶提供高質量產品和配套服務;對保障性住房,建議與時俱進適度超前地提升原有標準,為老百姓提供更高質量的保障性住宅;對商品房,建議政府通過土地供應和規劃條件,引導促進開發商摒棄原有的“高杠桿、高負債、高周轉”模式,轉型升級為注重產品品質和質量提升的高質量可持續發展模式。

          商品房、長租房、保障性住房三管齊下,全面提升住宅產品品質和配套服務,為更好地滿足人民群眾對美好住宅的向往而不懈努力;同時,條件成熟時逐步放開并取消限購、限貸等行政手段,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,逐步建立具有中國特色的房地產稅制度,堅持經濟發展和防范風險兩手抓,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

          3、模式轉變

          1998年實行的商品房制度改革,是中國房地產市場發展的分水嶺。在此之前,住房主要實行實物分配,體現社會福利功能,在此之后,開啟了中國商品房時代,房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。如果說1998年的房改充分釋放了商品房的商品屬性,體現了市場高效原則;2022年開始的大力發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理居住需求,則是 “經濟發展+民生保障”雙管齊下,其中長租房是創新和關鍵舉措:

          1.長租房能滿足各階層人群不同居住需求,市場需求足夠巨大,能有效彌補商品房需求下降量,充分保障住宅市場量的供應,有效發揮對國民經濟巨大的拉動作用;

          2.長租房由政府主導,政府/投資者擁有產權,可享受經濟發展和房地產未來升值紅利,投資具有可持續性;

          3.長租房可以根據具體情況,將政府權益部分或全部讓渡,能充分提供民生保障,以租托底具有現實可行性;

          4.長租房只租不售,通過REITs從資本市場退出,不會對原有商品房市場價格造成直接沖擊,能實現保障量的供應和市場穩定雙重目標;

          5.以長租房REITs試點為契機,建立收益和風險介于證券市場和債券市場之間的房地產金融二級市場,為中國房地產業可持續發展提供新的增長點和推動力。

          REITs試點為契機,探索房地產金融二級市場

          長期以來,金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素,房地產業進一步發展面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等約束。為實現房地產業的可持續發展,必須完善房地產金融體系,將一二級市場作為一個整體納入金融大循環,打通房地產市場與資本市場的聯系。

          大力發展長租房市場,以REITs試點為突破口,建立收益和風險介于證券市場和債券市場之間的房地產二級資本市場,與傳統商品房靠賣房賣地回收資金不同,長租房以REITs形式,通過資本市場回收資金,具備大規模推廣可行性。

          針對目前國內租金回報較低的狀況,政府可采取前期讓利,以稅收減免、財政貼息等政策優惠提高投資者收益至市場水平,以“REITs+財政貼息”模式為長租房、保障性住房等具有準公共性質住房產品提供順暢的退出通道。

          同時政府/投資者擁有長租房產權,在中國房地產業中長期趨勢仍看好,未來房地產仍有升值紅利的背景下,商業模式具有可持續性。將長租房和基礎設施投資通過REITs等金融創新在資本市場有序回收,再次投資于基礎設施和民生改善,形成良性循環,為中國經濟高質量發展提供可持續資金來源。同時,引導老百姓將原來對房地產的無序投資炒房轉變為在資本市場的有序投資,既能繼續有效發揮房地產業資金蓄水池的作用,又能讓老百姓共同分享經濟增長和房地產增值的成果。

          條件成熟時,著手研究建立住房抵押貸款二級市場,逐步推出MBS、CMBS等資產證券化產品,實現抵押貸款的證券化,建立完善的房地產金融二級市場。

          未來展望

          研究中國房地產,可以借鑒國際上的發展規律,跟我們發展歷史階段相同的時候,他們當時是什么狀況,如何解決相關問題?;仡櫭绹康禺a業百年發展史,尤其是1940年至今,經歷了長期繁榮、次貸危機、重新崛起等一個完整的成長過程,盡管中間經歷經濟衰退乃至次貸危機,但整體走過了一條跨越世紀的長期繁榮之路。

          圖片1

          資料來源:R.Shiller

          1940-2000年:美國房地產業總體發展健康,雖歷經衰退和經濟低迷,但總體保持了長期可持續繁榮。

          2001-2007年:美國次貸危機醞釀期,貨幣政策監管放松、信用評級機構利益扭曲、金融工具過度創新是導致美國次貸危機的主要原因。

          2008-至今:美國房地產業恢復成長期,美國次貸危機后房地產業花費10年重新恢復。

          今日中國房地產業也正處于一個歷史轉折期,原有的“高杠桿、高負債、高周轉”發展模式難以為續。充分借鑒美國1940-2000年房地產長期繁榮的寶貴經驗,規避2001-2007年導致次貸危機的風險教訓,融合次貸危機后重新恢復并再創繁榮的底線,正確判斷中國房地產業所處歷史發展階段,高效市場和政府有為有機結合,中國有潛力創造房地產業更加可持續高質量發展的明天。

          (作者為城鎮化研究學者)

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