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        1. 房地產信用告急

          田國寶2022-08-10 14:04

          經濟觀察網 記者 田國寶 8月9日,上海世茂建設有限公司公告,將于8月下旬召開“20世茂06”2022年第一次債券持有人會議,希望將今年8月26日到期應支付的利息,延期到2023年8月27日支付。

          8月8日,“20奧園02”債券投資人收到應支付利息的10%,該筆債券本應該于8月6日付息,根據之前中國奧園發布的公告,已經對利息進行展期,剩余利息分別于11月6日支付10%,2023年2月6日支付10%,2023年8月6日支付70%。

          8月7日,龍光集團發布公告稱,將暫停支付5筆美元債利息,并更換海通國際為財務顧問,將“會盡快提交境外債務管理方案”。此前,正榮和中梁也宣布將暫停支付旗下相關美元債利息。

          2022年以來,由于再融資及銷售回款制約,在監管指導下,部分流動性困難房企對存量即期債券進行展期,以避免法律層面違約。但如今,越來越多的房企將展期的范疇從本金擴展到利息。

          多個資本市場人士認為,對利息展期,將進一步摧毀資本市場對民營房企的信心。近期,債券市場波動程度及范圍不斷擴展,旭輝、碧桂園、遠洋和金地均受到波及,甚至萬科、龍湖的境外債券二級市場也發生波動。

          一家30強房企高管告訴經濟觀察網,在保交付、斷供等影響下,部分城市再一次收緊預售資金監管力度,意味著企業回款將更加困難,在這種情況下,如果想維持正常運營,就只能進一步壓縮支出。

          信用告急

          “20世茂06”于2020年9月3日上市,存量規模27億元,利率3.9%,期限五年(3+2),行權日為2023年8月27日,到期日為2025年8月27日,每年應支付利息為1.05億元。這次世茂計劃將利息延期一年支付。

          此前,“20世茂06”的價格維持在25元左右,受這次延期支付利息影響,8月8日該筆債券一度跌停,但此后多次反復漲跌。截至8月9日13時,價格暫時穩定在23元。

          今年以來,因到期債務規模龐大等原因,世茂一直面臨著較大的償債壓力,此前曾嘗試通過出售資產等方式自救,但由于房地產市場形勢急劇變化,最終在6月和7月先后發生兩筆境外信用債違約。

          DM數據顯示,截至8月9日,上海世茂存量國內債余額137.34億元,其中有3筆共計24.34億元將于年內到期或行權;此外,世茂集團還有7筆存量美元債,合計余額47.2億美元,年內無到期。

          經過上半年處置,下半年世茂償債壓力已經大幅下降,但依然無法支付到期利息,意味著其流動性仍然困難。根據克而瑞數據,今年前7個月,世茂全口徑銷售金額505億元,不到去年同期的三分之一。

          一位熟悉世茂的人士表示,一方面是銷售下滑,使得回款本身大幅減少;另一方面,由于預售資金監管不斷趨嚴,銷售回款從項目回流到總部面臨著重重困難,“現在除了保交付外,保持公司正常運轉是首要的”。

          與世茂面臨同樣困境的還有龍光,之前龍光已經對國內多筆債券進行展期,這次進一步宣布停止支付美元債利息。

          龍光在給媒體的通稿中表示,為了推進整體境外債務管理方案,公平對待所有投資人,公司將暫停支付境外美元優先票據到期的利息。暫停付息是公司境外債整體管理的一部分,希望從整體上有效化解財務壓力。

          按照通稿描述,幾個月來,龍光與財務顧問對相關業務進行盡職調查,評估資本結構及未來流動性情況,以及境內外相關資產,“這部分工作量和復雜性都非常大,目前已取得階段性成果”。

          上述30強房企高管表示,之前他們也曾計劃對相關債務進行展期處理,以節約開支,但由于債權人并不看好,加上對由此帶來潛在風險的擔憂,最終沒有付諸實際。但如果按期兌付,又面臨著不小壓力。

          一位證券機構人士告訴經濟觀察網,如果房企流動性依然無法改善,信用債有被清零的風險,“本金付不起可以理解,畢竟市場形勢不好,但如果連利息都付不起了,說明房企已經到了山窮水盡的地步了”。

          期望下降

          上述30強房企高管表示,之前他已經預料到2022年房地產會很難,但沒想到會這么難,已經完全打破公司之前對前景的預判,也打亂了這幾年戰略規劃節奏。

          早在2020年和2021年,為了順利降杠桿,其所在公司強制要求砍掉三成的成本預算,同時進行了組織人事的優化,對薪酬也做了相應的調整,“當時覺得我們做了充分準備,足以應付這個冬天”。

          但隨著疫情和市場變化,今年一季度,在疫情等因素影響下,房地產成交持續下滑,一直到4月才穩定下來,5月和6月出現反彈,但到了7月,再次轉冷,而8月第一周的市場狀況依然不太樂觀。

          “五六月和我們預判是一致的,我們認為這種回暖會持續下去”,該名高管表示,但7月行情變化讓他們對下半年市場判斷出現困難,而這種判斷所產生的決策,可能關系到企業的生死存亡。

          如果市場持續回暖,企業在現金流管理上相對會從容些;但如果下半年繼續轉涼,則需要預留足夠的過冬現金流。體現到債務上,前者是盡量避免傷及信用;而后者則需減少一切不必要的支出,包括償還債務及支付利息。

          另一家房企的人士告訴經濟觀察網,今年以來,他所在公司也在極力優化成本,非必要不支出,甚至連員工出差也有相當嚴格的限制,“原來的很多日常開銷都砍掉了,一部分員工只發基本工資,其他都明確停掉了”。

          其表示,他所在房企很早就意識到形勢的嚴重性,所以從去年底就調整了相應的戰略。“還好,由于提前準備,現在相對沒有那么手忙腳亂”,目前,他所在房企雖然還沒有違約,但由于銷售回款減少,保交付壓力較大,導致現金流日漸緊張。

          上述證券機構人士表示,信用市場轉變很快,今年一季度,一部分房企還在“砸鍋賣鐵”確保公開債按期償付,以免波及到信用體系及銷售市場,“到了二季度,這些房企大部分都躺倒了”。

          “從6月開始,一部分房企就付不出利息了”,該機構人士告訴經濟觀察網,到了7月,對利息展期或延期的情況越來越多,“8月類似的情況會更多,自己生存是第一位的,還債都不重要了”。

          從債權人角度來看,雖然“鄙視”房企利息展期的行為,但某種程度上也理解這種行為,債權人與企業一榮俱榮一損俱損,所以債權人尤其是大型機構債權人也不希望房企倒下,更希望與房企共克時艱。

          “理解歸理解,但利益是利益”,上述證券機構人士表示,資本市場對房企期望已經降至冰點,“尤其是境外債的債權人,對于部分房企基本不抱希望了,從債券價格上就能看出來,國內債相對好一些,但也是早晚的事”。

          據經濟觀察網不完全統計,截至8月9日,有121只房地產美元債價格跌至10美分以內,包括時代中國、寶龍地產等剛對相關債券進行展期的房企。沒有違約或展期的中駿、雅居樂等房企美元債價格也跌入20美分內。

          相比而言,國內債價格相對較為堅挺,時代中國和寶龍國內債券價格在30元左右,中駿在70元以上,雅居樂在80元以上。

          回款限流

          今年7月底召開的中央政治局會議首次提出保交樓,并強調落實地方政府主體責任,這意味著保交樓將成為地方政府主要工作目標之一。同時,金融機構、地方政府和AMC公司也紛紛通過成立基金等方式參與保交付。

          無論地方政府成立的基金,還是銀行和AMC紓困,從目前各方透露的信息來看,多數針對房地產項目而非企業,這些資金方計劃通過盤活項目,一方面實現保交付,另一方面達到間接救助開發商的目的。

          即基金向房地產項目注入必要資金,并占有相應的股份,由開發商繼續開發或由第三方接管項目,讓項目復工、復產、復售,恢復自我造血能力,項目通過銷售回款獲得盈余資金后,開發商通過分紅方式收獲現金流。

          通過不斷盤活項目,房企可以獲得現金流,從而逐步恢復流動性,走出流動性危機。而基金通過股權分紅也可以獲得相應收益。

          一家總部在上海的房企人士告訴經濟觀察網,如果是市場化基金注入,那些已經售罄或剩余貨值不多的項目,相對難以獲得盈余,“目前最艱難的是這部分項目,無論地方政府的基金,還是金融機構都不會愿意投入的”。

          他認為,這一方案有兩個關鍵問題需要思考清楚,一個是市場因素,如果項目所在城市、地段較好,本身沒有去化壓力,只是因為房企爆雷出現困難,“那肯定沒問題,但去化不好的項目怎么辦,可能不是短期可以完成的”。

          第二個是企業可以收回多少現金,項目盤活后,通過銷售回款實現現金流回正,“除了保交付的建安成本、各項稅費和基金收益外,最后有多少現金能回流到企業?對爆雷企業又有多大幫助?”

          在優先保交付的背景下,受斷供等事件影響,包括鄭州、東莞等多個城市進一步收緊預售資金監管力度,這意味著未來房企提取預售資金的條件和難度均將加大,現金從項目回流到房企更加困難。

          這也是造成資本市場擔心房企信用進一步惡化的主要緣由之一。上述30強房企高管表示,地方政府加大預售資金監管力度是必然的,企業必須要通盤考慮資金運用,“哪些支出可以繼續,哪些支出必須停掉,生存永遠是第一位的”。 

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          不動產開發報道部主任兼高級記者
          主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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